ابطال سند مالکیت ملک و آپارتمان چگونه است؟

_{^{نکات مهم ابطال اسناد}} 

۱- سند به دو نوع سند عادی و سند رسمی تقسیم میشود.

۲- سند رسمی سندی است که نزد مراجع دولتی و تحت نظر حاکمیت (نه فقط دولت به معنی قوه مجریه) یا مراجعی که قانونگذار برای تنظیم برخی اسناد در نظر گرفته مثل دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ازدواج یا دفاتر طلاق.

۳- هر سندی که شرایط بند قبل را نداشته باشد عادی محسوب میشود.

۴- ابطال سند در حالتی ضرورت پیدا می کند که معامله ای بعد از وقوع به هر دلیل باطل تشخیص داده شده یا فسخ شود به (طور کلی معامله منحل شود مصادیق انحلال مثل فسخ معامله ابطال معامله انفساخ معامله و تفاسخ یا اقاله ی معامله)

۵- باید دانست که مساله وقوع معامله و ایجاد مالکیت امری جدای از تنظیم سند رسمی درخصوص آن است در دعوای ابطال سند علاوه برطرف قرارداد باید اداره ی ثبت اسناد و املاک را هم به عنوان خوانده به دادرسی دعوت نمود(به عنوان مرجع تنظیم کننده سند).

۶- اگر مستند وقوع معامله سند عادی باشد به صرف طرح دعوای ابطال معامله سند عادی از درجه اعتبار ساقط است اما اگر درخصوص آن معامله اعم از آن که موضوع آن منقول باشد یا غیرمنقول سند رسمی تنظیم شده باشد علاوه بر ابطال معامله، ابطال سند را نیز باید خواست

۷- برخلاف آنچه که بعضی افراد فکر میکنند چک سندی عادی است و اینکه قابلیت صدور اجرائیه در اداره اجرای ی ثبت برای آن در نظر گرفته شده امکان ویژه ای است که قانونگذار به این قبیل اسناد داده است که اصطلاحا به آنها اسناد در حکم لازم الاجرا گفته میشود. 

۵- همانطور که گفته شد بسیاری از اسناد در معیت یک قرارداد تنظیم میشود ولی همیشه و لزوما این چنین نیست مثلا سند اقرارنامه رسمی بوده اما قرارداد نیست یا سند ابراء ذمه ماهلیتا یک ایقاع است و نه قرارداد. در مقابل موضوع کلیه اسناد فروش قطعی و وکالتنامه و صلح نامه و بیع نامه و هبه و وقف یک قرارداد است.

۶- در مورد اسناد عادی هم میتوان ادعای جعل کرد هم انکار و هم تردید ولی در مورد اسناد رسمی فقط میتواند ادعای جعل کرد و نه انکار و تردید.

۷- دادگاه صالح برای طرح دعوای ابطال سند، دادگاه محل تنظیم سند است.

۸- دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است. یعنی فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود مگر اینکه لازم باشد معامله هم باطل شود که در اینصورت دعوای ابطال معامله خود به تنهای دعوای مالی محاسبه میشود و ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله است (برای مرحله بدوی ۳/۵ درصد و برای مراحل بالاتر ۴/۵ درصد ارزش خواسته).

۹- به جهت پیچیدگی دعاوی ابطال سند و ابطال معامله توصیه میشود قبل از هر اقدام با یک وکیل متخصص اسناد و قراردادها مشورت نمائید. 

۱۰- نتیجه ابطال سند (و گاهی به طبع آن ابطال معامله) این میشود که همه چیز و همه اجزای رابطه به زمان قبل از تنظیم سند باز میگردد.

_{^{پرونده عملی ابطال سند}}

_{^{شرح ماجرا و عنوان دادخواست}}

در دعوای حاضر خواهان دعوا شخصی است به نام آقای اکبر… که به منظور باطل کردن سند رسمی انتقال اموال غیرمنقول و وصیت‌نامه محضری در دادگاه دعوایی را مطرح کرده است. خواهان ابطال سند رسمی، دادخواست خود را به طرفیت خوانده آقای عزت… تنظیم و تقدیم دادگاه کرده است.

عنوان دادخواست تقدیمی نیز عبارت است از تقاضای صدور حکم مبنی بر ابطال سند رسمی و وصیت‌نامه محضری به انضمام تمامی هزینه‌ها و خسارات دادرسی.
خواهان پرونده در بخش مربوط به ضمایم دادخواست تقدیمی، فتوکپی تصدیق‌شده یک فقره سند رسمی مبنی بر انتقال بخشی از اموال و دارایی‌های غیرمنقول مورث توسط وی، فتوکپی تصدیق‌شده وصیت‌نامه محضری تنظیمی توسط مورث همچنین فتوکپی تصدیق‌شده گواهی انحصار وراثت تنظیمی توسط شورای حل اختلاف را ضمیمه پرونده کرده است.
خواهان دعوای فوق در بخش مربوط به متن دادخواست، مطالب خود را این‌گونه بیان کرده است: اینجانب وارث خانم اقدس… هستم. متاسفانه خوانده که با اینجانب نسبت برادری دارد، در اواخر عمر متوفی با نشان دادن محبت‌های ظاهری و سطحی که در واقع نسبت به مورث خود فریب، نیرنگ و یک نقشه از پیش تعیین شده بوده، مورث اینجانب را در زمان حیات وی، مجبور به انتقال یک‌سری از اموال و دارایی‌های خویش بر طبق سند رسمی انتقال و وصیت‌نامه محضری کرده است.

با توجه به اینکه اینجانب وارث هستم و در واقع در اموال و دارایی‌های ایشان ذی‌نفع هستم، نسبت به اسناد تنظیمی مربوط به ارثیه مذکور درخواست ابطال آنها و بازگشت آنان به اموال موروثی و متعاقبا حکم به تقسیم آن اموال و دارایی‌ها بر طبق قواعد ارث را دارم.

_{^{روند رسیدگی به دعوای ابطال سند}}

پس از تکمیل دادخواست، با تعیین زمان جلسه دادرسی، این زمان به طرفین دعوا ابلاغ ‌شد. طرفین دعوا نیز متعاقبا در روز تعیین‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی مستند کرد. خوانده پرونده نیز در دفاع از خویش به قاضی پرونده اظهار کرد که مورث در کمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با کمال رضایت به وی منتقل کرده است و به هیچ وجه فریب و نیرنگی نیز حادث نشده است. 

_{^{رای دادگاه در خصوص ابطال سند}}

قاضی شعبه در کنار ملاحظه اصل دو سند رسمی فوق همچنین اصل گواهی حصر وراثت ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل رای خود را صادر کرد:
در خصوص دادخواست آقای اکبر… فرزند طاهر به طرفیت خوانده آقای عزت… فرزند طاهر به خواسته صدور حکم مبنی بر ابطال سند قطعی و ابطال وصیت­نامه محضری تنظیمی از سوی مرحومه خانم اقدس به انضمام مطالبه تمامی هزینه‌ها و خسارات دادرسی که ماحصل دادخواست خواهان به این شرح است که مرحومه مورث طرفین دعوا است و خوانده دعوا که طبق مدارک موجود، با حیله، فریب، نیرنگ و با محبت‌های ظاهری در اواخر عمر مرحومه خانم… طاهری ایشان را مجبور کرده است که قسمتی از اموال و دارایی‌های غیرمنقول خود را قبل از فوت به موجب اسناد رسمی موضوع خواسته خواهان، به خوانده منتقل کند و اکنون ایشان با تقدیم دادخواست از محضر دادگاه تقاضا کرده است تا اموال منتقل شده مجدد با ابطال اسناد اخیر، به حالت اولیه برگشته و به عنوان ماترک و ارثیه مرحومه بین طرفین دعوا مطابق قواعد ارث و سهم‌­الارث ایشان تقسیم شود.

خوانده دعوا نیز در مقام دفاع از خود بیان داشته است که مرحومه خانم… طاهری در کمال صحت و سلامت عقلی و جسمانی اقدام به تنظیم اسناد رسمی موضوع دعوا کرده است و هیچ دلیلی به منظور ابطال اقدامات حقوقی و تنظیم اسناد فوق توسط ایشان وجود ندارد. به این ترتیب تقاضای رد دادخواست تقدیمی را از محضر دادگاه کرده است.
دادگاه نظر به اینکه: اسناد مستند دادخواست، اسنادی رسمی هستند که هر گونه خدشه به مفاد آن مستلزم ارایه دلیل و مدرک است و ادعای مطروحه از جانب خواهان دعوا مبنی بر فریب دادن مرحومه توسط خوانده نیز خللی بر صحت و مبانی اسناد مذکور با توجه به اصول لزوم و صحت قراردادها وارد نمی­‌آورد. به این دلیل که اسناد مورد بحث در زمان حیات مورث طرفین دعوا تنظیم شده است و نامبرده نیز دارای اهلیت به منظور هر گونه دخل و تصرف در اموال خود بوده است به این ترتیب با توجه به مراتب مذکور، خواسته خواهان غیرثابت تشخیص داده می‌شود و مستند به مواد  قانونی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می­شود. رای صادره توسط این دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران است.

_{^{بررسی حقوقی رای ابطال سند}}

با توجه به اینکه هیچ دلیل و مدرکی از سوی خواهان دعوا مبنی بر اجبار و اکراه یا فریب و سوءاستفاده از مرحومه به عنوان مورث طرفین دعوا که منجر به انتقال اموال موضوع دعوا شده است، به محضر دادگاه ارایه نشده است و نظر به اینکه بنا بر ظاهر و اصل، مورث در صحت و سلامت کامل عقلانی به سر می­برده و دارای اهلیت بوده است، با عنایت به اینکه هر فردی که از سلامت قوای دماغی برخوردار است تا آخرین لحظه حیات خویش می­تواند از حقوق مالکانه خود کمال انتفاع را برده و اموال خویش را به هر شخصی اعم از وراث و غیروراث منتقل کند.

علاوه بر این با توجه به اینکه اصل بر صحیح بودن قراردادهاست، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، به نظر می‌رسد که هیچ دلیل موجه و قابل قبولی از طرف خواهان دعوا ارایه نشده است و صرف ادعای وی نمی‌تواند از طرف دادگاه مورد پذیرش واقع شود. نکته دیگر اینکه اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام قانونی آنان معتبر است. این موضوع را ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی تاکید می‌‌کند. نکته دیگر اینکه از نظر حقوقی در صورت فریب و اکراه، معامله و قرارداد غیرنافذ است، نه باطل. در همین جا بهتر است اصطلاح غیرنافذ و بطلان توضیح داده شود.
عدم نفوذ و بطلان: زمانی که یک قرارداد باطل می‌شود، از اساس حذف شده و دیگر اثری نسبت به طرفین قرارداد نخواهد داشت، اما غیرنافذ شدن قرارداد اصطلاحی است میان صحت و بطلان قرارداد. در این وضع قرارداد صحیح فرض نمی‌شود، زیرا ارکان عقد کامل نیست، اما نیاز به عنصری دارد تا به یک قرارداد صحیح تبدیل شود.

مثال بارز عدم نفوذ یک عقد، فروش مال دیگری به طور فضولی و بدون رضایت وی است. در این حالت عقد غیرنافذ محسوب می‌شود و در صورتی که مالک مال فروخته شده، بعدا رضایت خود را نسبت به این قرارداد اعلام کند، عقد صحیح و در غیر این صورت عقد باطل خواهد شد. به عنوان نمونه در صورت مستی، بیهوشی و خواب و فقدان قصد و صوری بودن و خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه بودن است که معامله باطل می‌شود و می‌توان ادعای بطلان قرارداد را مستند به مواد ۱۹۵ و ۲۱۷ قانون مدنی کرد.به نظر می‌رسد که رای مذکور در فوق توسط قاضی دادگاه به طورصحیح و منطبق بر موازین قانونی صادر شده است.​

_{^{نمونه یک سوال مخاطب مجموعه حقوقی ما در خصوص استفاده از وکالتنامه باطل و بی اعتبار}}

سرقفلی ملک تجاری اوفافی با نضارت اتحادیه بنکداران و صدور پروانه کسب و مالیاتها زیر نظر اتحادیه.اجاره نامه عرصه و اعیان تجاری موقوفات با وکالتنامه بلاعزل در اسفند ۸۷به امضا میرسه *ولی زمان اجاره فروردین ۸۷ ذکر شده.سند موقت از فروردین ۸۸ اتمام اعتبار ۱۲/۸۹ *اما پدر در خرداد ۸۹ فوت کرد.در ۴/۹۰ در دفترخانه مسئولیت امضاها را به عهده گرفته و پروانه کسب ۹/۹۰ صادر میشه. *پروانه کسب قبلی به اسم پدر در سال ۸۳/۴   ۵ماه بعد از دادن وکالت به هایده اقدام کرد و پروانه کسب را خودش  کامل کرد و ملکی در عباس اباد ثبت کرد .در وصیت نامه ایشون را وصی نکرده.در پرونده کیفری  دادسرای ناحیه ۱شعبه ۳ اعلام کرد مبایی نامه را ندیده و شهادت اوقاف بر اینکه مبایی نامه لازم نبوده و شهادت دادکه ایشون با وکالتنامه خریده و پس قاضی گفت جرمی اتفاق نیفتاده ما باختیم.وکیل بنده متهم را قبل اثبات صاحب ملک نبودن جرم فروش مال غیر ذکر نموده بود. تقریبا دو ماه بعد تصادفی صحبت میکردم یکی از مدیران اتحادیه که او گفت معامله بدون مبایی نامه نمیشه و نامه ای اتحادیه صادر نمود. بنده نمیدونم چگونه میتوان کیفری را پیش رفت بدون دستور ابطال معامله و سند دردادگاه  حقوقی.«تقاضای حسابرسی برای ۸۷ یا۸۹تا ۱۲/۹۷ و سهم بنده برای سال ۹۷ ازحجره و وصول طلبها حدود اردیبهشت به بنده زنگ زده شد که داریم مغازه را میفروشیم، ایا میخچاهی بخری راسش سئوال خنده دار بود. انها کاملا باوضع مالی من اشنا بودن و میدانستن همسر سابق من تمام چلها را را دزدیده بود و در دادگاه طلاق حدود ۱ میلیون دولار پول وکیل داده بودم . جوابم نه بود و باز همان مورد باید به همه امور مالی نگاه جمعی و بعد فروش تتفاق بیفته وقتی همه موافق با حسابرسی شدیم.  حدود یکماه بعد در بازار گفته شد اقایان میر افتاب و امیری  معامله را شروع کردن به همه افراد خرید و فروش مال غیر را به اعتراض طبق قانون خبر دادم.  با مالکین ملک اوقافی صحبت کردم و او گفت هیچ مبایی نامه ندیده و اگر ببیند ، جلوگیری از معامله میکندکامل کردن داد خواستها به نحوی که ابطال هردو معامله و بعد در خواستها بطور شمارشی در خواست ابطال فروش به خریداران در اردیبهشت ۹۸,و خالی کردن ملک مشائ و زیانهای وارده به بنده چون گفته مبایی نامه وجود نداشته و امضای مبایی نامه جعلی از روی کپی شناخته شده پس درخواست کارشناسی خط از ایشون و برادر ایشون محمد رضا شجاع الدینی چون مبایی نامه به دست خط او بوده و این دروغ بزرگی و دلیل باخت من این و شهادت اوقاف بوده در کیفری و در ضمن با ابطال پرخواست وصیت نامه پدرم را بکنید برای تردید در صحت چون حجره به مادر سهم میداد چون میگفت وصیت بابا بوده.البته وکالتنامه هم باطل بوده چون پدر فوت کرد قبل از تکمیل معامله.

_{^{پاسخ کارشناس حقوقی ما}}

وکالت در اصطلاح حقوقی عبارت است از عقدی که به موجب آن شخص به دیگری اختیار انجام عملی را به نام و به نفع خود می دهد؛ وکالت دهنده را موکل و وکالت گیرنده را وکیل می نامند. منظور از وکالت در دعاوی، تفویض اختیار به شخص برای رجوع به دادگاه و دفاع از حق با تمامی مقدمات و مستلزمات آن است. بنابراین، د اثر اصلی عقد وکالت، اعطای اذن و نیابت است.  در عقد وکالت نیازی نیست که ایجاب یا قبول حتماً به لفظ باشد بلکه اگر فعلی دلالت بر ایجاب یا قبول توسط وکیل و موکل کند عقد وکالت محقق شده است. 
مورد وکالت نباید از امور قائم به شخص موکل باشد. همچنین، مورد وکالت باید از اموری باشد که خود موکل بتواند آن را انجام دهد. برای نمونه تبعه ی خارجی نمی توانند به یک ایرانی وکالت در خرید مال غیرمنقول در ایران دهند.
موضوع عقد وکالت باید معلوم باشد. این امر از شرایط اساسی صحت معاملات است لازم به ذکر است که عقد وکالت مبتنی بر مسامحه است و لازم نیست موضوع وکالت در حد مبیع در عقد بیع از هر جهت معلوم و مشخص باشد بلکه تصمیم گیری در بسیاری از امور به وکیل واگذار می شود. بنابراین باید تصرفاتی که به وکیل واگذار می شود تا حدودی که منشأ اختلافات بعدی و یا سوء استفاده نشود، در حین تفویض وکالت معین گردد.
موضوع وکالت اعم از عمل حقوقی و مادی است. عمل حقوق مانند فروش خانه، اجرای صیغه و.. و عمل مادی مانند نیابت در ساختن خانه و یا دادن مال معین به دیگری. لازم به ذکر است که این اعمال برای آنکه موضوع وکالت قرار گیرند مشروط به دو شرط می باشند:
• خود موکل بتواند بر طبق قانون آن را انجام دهد.
• مباشرت شخص معین در انجام آن شرط نباشد.
طبق مادە ۶۶۰ قانون مدنی وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی. واژه مطلق در این ماده را نمی توان شامل تمام امور دانست چراکه این امر سلب حقوق مدنی به طور کلی است و باطل است. وکالت مطلق این ماده منظور اداره ی اموال می باشد و شامل تصرف در اموال نمی باشد. بنابراین، در وکالت مطلق وکیل حق تصرفات مهم از قبیل نقل و انتقال را در اموال موکل ندارد و منحصراً باید اقداماتی را انجام دهد که مربوط به اداره اموال موکل است.
وکالت قراردادی جایز اسـت و ھـر یـک از موکـل و وکیـل ھـر وقـت بخواھند میتوانند ان را بر ھم زنند. عقد وکالت مانند سایر قرار دادھـای جـایز ، بـه موت و جنون وسفه،در مواردی که رشد معتبر است منفسخ می شود. علاوه بر این موارد، بـا انجـام شـدن مـورد وکالـت و ھمچنـین بـا انقضای مدت نمایندگی در مواردی که برای ان مدت تعیین میشود وکالت نیز منقضی می گردد.
در خصوص ابطال سند و معامله به علت استفاده از وکالتنامه باطل به سبب مرگ موکل باید گفت وکالت عقدی است جایز که با فوت هر یک از طرفین منجل می گردد. در این صورت و در شرایطی که وکالت به موجب مرگ موکل منحل گردیده باشد، اذنی که به موجب آن وکیل اختیار و اجازه ی انجام امور موکل را داشت از بین رفته و با انحلال عقد و از بین رفتن اذن، وکیل دیگر نمی تواند به نمایندگی عملی را برای موکل انجام دهد. 
در صورتی که وکالت وکیل با وکالتنامه ی باطل به سبب مرگ موکل باشد، عمل او فضولی است. معامله ی فضولی معامله ای است که شخصی غیر از مالک بدون وجود نمایندگی و سمت قانونی بر روی مال دیگری انجام می دهد. معامله ی فضولی غیرنافذ است. عقد غیر نافذ در عالم حقوق، موجود اعتباری ناقصی است که با تنفیذ و اجازه ی بعدی مالک پس از انشای عقد، نافذ و کامل می شود و آثار قانونی آن جریان پیدا می کند و اگر مالک ناراضی، عدم اجازه خود را بعداً اعلام کند و عقد را رد کند، عقد بال می گردد. بنابراین، پس از انجام معامله فضولی، مالک حق اجازه یا رد معامله را دارد و در صورت رد، معامله باطل است. به همین خاطر می توان گفت استفاده از وکالتنامه باطل موجب غیرنفوذ شدن معامله شده و در صورت فوت موکل ورثه ی او می توانند با رد معامله موجب ابطال معامله گردند.
پرسشی که شما طرح نمودید مبهم و پیچیده بوده و نیاز به توضیح بیشتر دارد. بهتر است فقط مسئله ای که موجب سوال برای شما شده را بصورت شفاف و خلاصه طرح بفرمایید تا راهنمایی دقیقی صورت بگیرد. همچنین می توانید از مشاوره وکیل برای یافتن راه حل خود استفاده نمایید.

_{^{مستندات قانونی در خصوص استفاده از وکالتنامه باطل}}

برای اطلاع از مقررات حاکم بر اسناد و قراردادها مقررات زیر را مطالعه نمایید :

مواد قانون مدنی از ماده ۲۴۷ تا ۶۷۳

متن ماده ۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی
وکالت در دادگاهها شامل تمام اختیارات راجع به امر دادرسی است جز انچه را که موکل استثناء کرده باشد، یا توکیل در آن خلاف شرع باشد لیکن در امور زیر باید اختیارات وکیل در وکالتنامه تصریح شود:.
۱ – وکالت راجع به اعتراض به رای، تجدیدنظر، فرجام خواهی و اعاده دادرسی.
۲ – وکالت در مصالحه و سازش.
۳ – وکالت در ادعای جعل یا انکار و تردید نسبت به سند طرف و استرداد سند.
۴ – وکالت در تعیین جاعل.
۵ – وکالت در ارجاع دعوا به داوری و تعیین داور.
۶ – وکالت در توکیل.
۷ – وکالت در تعیین مصدق و کارشناس.
۸ – وکالت در دعوای خسارت.
۹ – وکالت در استرداد دادخواست یا دعوا.
۱۰ – وکالت در جلب شخص ثالث و دفاع از دعوای ثالث.
۱۱ – وکالت در ورود شخص ثالث و دفاع از دعوای ورود ثالث.
۱۲ – وکالت در دعوای متقابل و دفاع درقبال آن.
۱۳ – وکالت در ادعای اعسار.
۱۴ – وکالت در قبول یا رد سوگند
تبصره ۱- اشاره به شماره های یادشده دراین ماده بدون ذکر موضوع آن تصریح محسوب نمی شود.
تبصره ۲- سوگند، شهادت، اقرار، لعان و ایلاء قابل توکیل نمی باشند.