تاثیر و اعتبار سند رسمی وکالت در ایجاد حق مالکیت

_{^{اعتبار وکالتنامه در ایجاد حق مالکیت}}

• یکی از اسناد رایج تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی اسناد وکالت می باشد که با توجه به اراده موکل در موضوع آن، عناوین مختلفی دارد از جمله وکالت خرید اموال، وکالت امور خدماتی، وکالت امور اداری، وکالت برای ازدواج یا طلاق، وکالت فروش اموال منقول و غیر منقول. 
• وکالت فروش ملک یکی از مصادیق وکالت فروش اموال غیرمنقول می باشد.
• در واقع وقتی شخصی مالی را خریداری می کند مسلماً مهمترین هدف و انگیزه اش از خرید آن تملیک می باشد. حال درست است که به صراحت قانون مدنی در معاملاتی که موضوع آن ها عین معین است، تملیک با ایجاب و قبول حاصل میگردد و  همین که خریدار و فروشنده درباره مبادله دو کالا توافق کنند، مبیع و ثمن خود به خود مبادله می شوند.
•  ولی باید در نظر داشت که انتقال مالکیت در برخی از معاملات عین معین نیز نیازمند تشریفات خاصی مانند تنظیم سند قطعی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار می باشد. 
• بنابراین، ثبت نقل و انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی موجب تثبیت مالکیت مشتری می گردد و صرف تنظیم وکالتنامه رسمی برای خریدار حق مالکیتی ایجاد نمی کند. بلکه همانطور که در توضیح عقد وکالت آورده شد وکالتنامه رسمی انتقال ملک نیز تنها اعطای اختیار توسط موکل (فروشنده) به وکیل (خریدار) است تا مورد وکالت (تنظیم سند رسمی ملک) را به نیابت از موکل انجام دهد. 

_{^{نمونه رای راجع به داشتن حق مالکیت با سند رسمی وکالت}} 

به تاریخ : ۱۱/۱۲/۶۸
شماره دادنامه : ….
مرجع رسیدگی : شعبه ۵۳ دادگاه حقوقی دو تهران
خواهان :
۱- تیمور …….
۲- علی ……..
۳- سارا ……
۴– شهرام  …….
۵- بهرام …….
۶- کتایون ……..
خوانده :

۱- خسرو ….
خواسته : واگذاری تلفن شماره…….

_{^{متن رأی دادگاه – اعتبار سند وکالت در حق مالکیت}}

در خصوص دعوی خواهان ها علیه خوانده به خواسته الزام به واگذاری یک رشته تلفن، نظر به اینکه خوانده بموجب وکالتنامه رسمی پیوست پرونده برای نصب و انتقال تلفن فوق که مربوط به فیش تلفن مندرج در سند رسمی وکالت بوده به مورث خواهانها وکالت داده و حتی اجازه انتقال فیش تلفن مربوط به آن را به خود وکیل نیز داده است و با توجه باینکه بلحاظ ممنوعیت نقل و انتقال فیش تلفن،مردم در معاملات خود فیش تلفن را بصورت وکالتی منتقل می کنند و این امر بصورت عرف معاملاتی در آمده است و با توجه به عرف معمول می توان گفت قصد مشترک و هدف واقعی تنظیم کنندگان چنین وکالتنامه هایی انتقال مالکیت فیش و تلفن مربوط به آن است و به عبارت دیگر مفاد چنین وکالتنامه هایی نوعی تعهد به انتقال فیش و تلفن مربوط به آن می باشد، هر چند در ظاهر، صورت وکالتنامه دارد و در مانحن فیه چون محتوای وکالتنامه نوعی تعهد به انتقال فیش تلفن مرقوم است و بدین جهت نیز از طریق ارث بخواهان ها منتقل می گردد.بنا به مراتب فوق و با توجه باینکه تلفن مورد ترافع با طرح دعوی خواهان ها به آن ها منتقل گریده و با عنایت باینکه خوانده دفاعی در قبال دعوی مطروحه بعمل نیاورده علیهذا دعوی اقامه شده محمول بر صحت تشخیص و مستنداً به ماده ۱۰ قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به انتقال بخواهان ها صادر و اعلام می گردد. ضمناً خوانده محکوم است مبلغ ۱۸۹۱۰ ریال بابت خسارات دادرسی در حق خواهانها بپردازد. این رأی غیابی است.
 

_{^{تحلیل ، توجیه و توضیح رای دادگاه}}

در تحلیل این رای باید گفت در خصوص اینکه آیا وقتی به واقع قصد باطنی طرفین در این عقد، بیع و انتقال مالکیت بوده و درحقیقت خرید و فروش هم اتفاق افتاده ولی عقدی که بین طرفین ثبت شده عقد وکالت باشد، باز هم باید بدون در نظر گرفتن وضعیت و قصد باطنی آن ها به عقد وکالت استناد کرد و فقط آن را ملاک عمل قرار داد یا میتوان با در نظرگرفتن مقتضیات و قرائن موجود، قصد طرفین را مورد پذیرش قرار داد، به طور کلی چهار دیدگاه وجود دارد:
۱- دیدگاه اول با در نظر گرفتن ماهیت این عقد بیان می شود، این گونه که: عقد وکالت فروش به هرحال ماهیتا عقد وکالت است و در چهارچوب این عقد جای گرفته است، درست است که به دلایل شکلی مانند پرداخت مالیات نقل و انتقال، اشتباهات در عرف این عقد نوعی انتقال قلمداد می شود، ولی در واقع این عقد نه بیع است نه تعهدی به انجام بیع، و مهم تر که به واسطه ماهیت اش حق تملیک هم برای منتقل علیه ( وکیل) ایجاد نمی کند.
۲- دیدگاه دوم : در دیدگاه دیگر میتوان اینگونه قلمداد کرد که در ماهیت و وکالت بودن این عقد تردیدی وارد نیست، اما با توجه به اینکه این عقد پس از مقاوله واقع شده و مقدمات آن مثل تسویه ثمن معامله، تحویل مبیع، و تحویل اسناد و مدارک، نشانگر وجود یک عقد بیعی می باشد و ثابت میشود که سابقاً یک عقد بیعی میان طرفین عقد وکالت منعقد شده (که می تواند حتی به صورت شفاهی باشد) که در ادامه آن، طرفین به هر دلیلی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و ابتدأ اقدام به تنظیم سند وکالت فروش خودرو به نام خریدار نموده اند.
۳- دیدگاه سوم : عقد وکالت فروش درست است که ماهیت اش بیع نمی باشد، ولی وعده بیع است و درست است که عقدی جایز است و با فوت و حجر از بین میرود ولی حق تملیک ناشی از قصدی که طرفین بر عقد وکالت داشتند در صورت فوت به ورثه منتقل می شود.
۴- دیدگاه چهارم : این دیدگاه برگرفته از رای صادره شماره دادنامه ۱۰ /۱۵۲۳ ۱۷۷۰ ۷۰۲۲ ۹۱۰۱۹مورخ ۱۳۹۱ شعبه ۱۹ دادگاه تجدید نظر می باشد که در اختلافی در این مورد به قاعده العقود تابعه المقصود استناد نموده، و نظر داشته، درست از طرفین، عقد وکالت را برای عمل حقوقی خود انتخاب نموده اند اما به واقع قصد آنان بیع بوده و وکالت در نتیجه عقد بیع حاصل شده است.
 دیدگاه های مذکور که برای عقد وکالت فروش مطرح می باشد هر کدام واجد اشکالاتی هستند، از این رو این امر که عقد وکالت فروش را بدون توجه به قصد باطنی طرفین آن در قالب اصلی خودش و صرفاً یک عقد وکالت صرف در نظر بگیریم می تواند تضییع کننده حقی برای طرف آن باشد، از سوی دیگر اگر این عقد را وعده بیع قلمداد کنیم قصد باطنی طرفین که انتقال مالکیت است نمایان نمیشود، زیرا در وعده بیع مالکیت منتقل نمی شود، و بی گمان نمی شود پیش از وقوع بیع وکیل را مالک پنداشت. بنابراین، با توجه به این دیدگاه که عقد تابع قصد طرفین می باشد و اینکه در عرف وکالتی به منزله ی فروش باشد، همانند وکالت انتقال تلفن، می توان آن را بیع قلمداد نمود.

_{^{مستندات قانونی در خصوص اعتبار سند وکالت در ایجاد حق مالکیت}}

ماده ۶۵۶ قانون مدنی
وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید.
ماده ۶۵۷ قانون مدنی
تحقق وکالت منوط به قبول وکیل است.
ماده ۶۵۸ قانون مدنی
وکالت ایجاباً و قبولاً به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند واقع میشود.
ماده ۶۵۹ قانون مدنی
وکالت ممکن است مجانی باشد یا با اجرت.
ماده ۶۶۰ قانون مدنی
وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی.
ماده ۶۶۱ قانون مدنی
در صورتی که وکالت مطلق باشد فقط مربوط به اداره کردن اموال موکل خواهد بود.
ماده ۶۶۲ قانون مدنی
وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.
ماده ۶۶۳ قانون مدنی
وکیل نمیتواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
ماده ۶۶۴ قانون مدنی
وکیل در محاکمه وکیل در قبض حق نیست مگر اینکه قرائن دلالت بر آن نماید و همچنین وکیل در اخذ حق وکیل در مرافعه نخواهد‌بود
ماده ۶۶۵ قانون مدنی
وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.
ماده ۶۶۶ قانون مدنی
هر گاه از تقصیر وکیل خسارتی به موکل متوجه شود که عرفاً وکیل مسبب آن محسوب میگردد مسئول خواهد بود.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.
ماده ۶۶۸ قانون مدنی
وکیل باید حساب مدت وکالت خود را به موکل بدهد و آنچه را که به جای او دریافت کرده است به او رد کند.
ماده ۶۶۹ قانون مدنی
هر گاه برای انجام امر دو یا چند نفر وکیل معین شده باشد هیچ یک از آنها نمیتواند بدون دیگری یا دیگران دخالت در آن امر بنماید مگر ‌اینکه هر یک مستقلاً وکالت داشته باشد در این صورت هر کدام میتواند به تنهایی آن امر را بجا آورد.
ماده ۶۷۰ قانون مدنی
در صورتی که دو نفر به نحو اجتماع وکیل باشند به موت یکی از آنها وکالت دیگری باطل میشود.
ماده ۶۷۱ قانون مدنی
وکالت در هر امر مستلزم وکالت در لوازم و مقدمات آن نیز هست مگر اینکه تصریح بعدم وکالت باشد.
ماده ۶۷۲ قانون مدنی
وکیل در امری نمیتواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد مگر اینکه صریحاً یا به دلالت قرائن وکیل در توکیل باشد.
ماده ۶۷۳ قانون مدنی
اگر وکیل که وکالت در توکیل نداشته انجام امری را که در آن وکالت دارد به شخص ثالثی واگذار کند هر یک از وکیل و شخص ثالث در‌مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب میشود مسئول خواهد بود.
ماده ۶۷۴ قانون مدنی
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده‌شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.
ماده ۶۷۵ قانون مدنی
موکل باید تمام مخارجی را که وکیل برای انجام وکالت خود نموده است و همچنین اجرت وکیل را بدهد مگر اینکه در عقد وکالت طور‌دیگر مقرر شده باشد.
ماده ۶۷۶ قانون مدنی
حق‌الوکاله وکیل تابع قرارداد بین طرفین خواهد بود و اگر نسبت به حق‌الوکاله یا مقدار آن قرارداد نباشد تابع عرف و عادت است اگر‌ عادت مسلمی نباشد وکیل مستحق اجرت‌المثل است.
ماده ۶۷۷ قانون مدنی
اگر در وکالت مجانی یا با اجرت بودن آن تصریح نشده باشد محمول بر این است که با اجرت باشد.
ماده ۶۷۸ قانون مدنی
وکالت به طریق ذیل مرتفع میشود:
۱. به عزل موکل
۲.به استعفای وکیل
۳. به موت یا به جنون وکیل یا موکل
ماده ۶۷۹ قانون مدنی
موکل میتواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل با عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.
ماده ۶۸۰ قانون مدنی
تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل نافذ است.
ماده ۶۸۱ قانون مدنی
بعد از اینکه وکیل استعفا داد مادامی که معلوم است موکل به اذن خود باقی است میتواند در آنچه وکالت داشته اقدام کند.
ماده ۶۸۲ قانون مدنی
محجوریت موکل موجب بطلان وکالت میشود مگر در اموری که حجر مانع از توکیل در آنها نمیباشد و همچنین است محجوریت ‌وکیل مگر در اموری که حجر مانع از اقدام در آن نباشد.
ماده ۶۸۳ قانون مدنی
هر گاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا به طور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل ‌باشد به جا آورده مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد وکالت منفسخ میشود.