تقسیم و فروش اموال مشترک و مال مشاع

_{^{تقسیم اموال مشترک :}}

تعیین و تفکیک حصه هریک از شرکای مال مشاع معین (منقول یا غیر منقول) از یکدیگر یا بعضی از شرکا از بعضی دیگر به تراضی یا به حکم دادگاه.

تقسیم زوال حالت اشاعه است در واقع مال شرکاء که قبل از تقسیم مشاعی و متعلق به همه شرکاء است براثر تقسیم، حصه ها از یکدیگر جدا می شود و به نوعی تمیز حق است و آنچه در حصه آنان قرار می گیرد به طور مستقیم کاشف از تحقق مالکیت هر یک از شرکاء بر حصه اختصاصی خود از همان زمان پیدایش حالت اشاعه دارد.

_{^{تعریف تقسیم :}}

تبدیل حق نشر در مجموع به حقوق مستقل با این هدف که به هر یک از شرکاء به جای سهم مشاع منتشر در مجموعه بخش معینی از مال داده شود تا در آن مالکیت مستقل پیدا کند و طرفین غیر از تمیز حق اراده دیگری ندارند.

تقسیم :  اعم است از تفکیک و افراز مثلا هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود این ترکه شامل منقول و غیر منقول می شود در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می شود نه افراز یا تفکیک آن.

_{^{تعریف تفکیک :}}

یعنی جدا کردن و تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا قطعه زمینی به مساحت ۵ هزار متر مربع که مالک یا مالکان آن تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰ متر مربعی تقسیم کنند اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می شود آن زمین به قطعات ۲۰۰ متر مربعی تفکیک شده است.

_{^{تعریف افراز :}}

جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا به نسبت سهم آنان در تفکیک لازم نیست ملک غیر منقول مشاع باشد ولی در افراز لازم است که ملک مشاع باشد.

اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.

در افراز، ملک بر مبنای سهم شرکاء تقسیم می شود معمولاً تفکیک براساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود

طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر شریک المالی می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی به عدم تقسیم شده باشند.

_{^{دو روش برای تقسیم اموال مشترک}}

_{^{تقسیم به تراضی :}}    

طبق قسمت اول ماده ۵۹۱ قانون مدنی در صورتیکه تمامی شرکاء به تقسیم مال مشترک و طرز آن راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می آید زیرا هر مالکی حق همه گونه تصرف و انتفاع را از مال خود دارد و تقسیم یکی از آن تصرفات است. ماده دیگر مربوط به این مورد ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی است، در صورتیکه تمام ورثه و اشخاص که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهد می توانند ترکه را بین خود تقسیم نمایند.

در تقسیم به تراضی باید همه شرکاء نسبت به تقسیم اعلام رضایت نمایند. تراضی به تقسیم براسا ماده ۵۹۹ قانون منی الزام آور است « تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکاء نمی توانند بدون رضایت دیگران از آن رجوع کند.» و شرکاء با رضایت بر تقسیم و نتیجه آن موجبات الزام آور بودن تقسیم را فراهم می آورند.

تقسیم به تراضی معمولاً توسط خود شرکاء یا باکمک اهل خبره انجام می شود و یا اینکه دردادگاه و با کمک کارشناس رسمی انجام می گیرد.

_{^{تقسیم اجباری :}}

به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکارء حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه مشتمل به ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

در صورتیکه یکی از شرکا تقسیم مال مشترک را بخواهد و شرکاء دیگر توافق بر این امر ننماید شریکی که افراز سهم خود را می خواهد می تواند از دادگاه تقسیم مال مشترک را بخواهد و دادگاه به دستور ماده ۵۹۱ قانون مدنی شرکاء را احضار و پس از جریان و ختم رسیدگی رأی به افراز و تقسیم صادر می نماید مشروط بر آنکه تقسیم مشتمل بر ضرر ممتنع نباشد که در این صورت اجبار به تقسیم نمی شود و باید تقسیم به تراضی باشد.

طبق ماده ۵۹۲ قانون مدنی، هرگاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعضی بی ضر باشد در صورتیکه تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار می شود و اگر به عکس تقاضا از طرف غیر متضرر باشد شریک متضرر اجبار به تقسیم نمی شود. (قاعده اقدام به ضرر خود)

ضرری که مانع از تقسیم اجباری است طبق ماده ۵۹۳ قانون مدنی عبارت است از نقصان فاحش قیمت حصه مفروزه نسبت به قیمتی که در حال اشاعه داشته است به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.

مانعی که در تقسیم وجود دارد از مالیت افتادن مال مشترک است که بر این اساس ماده ۵۹۵ قانون مدنی مقرر میدارد هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگرچه شرکاء تراضی نمایند. دادگاه در این مورد قرار رد دادخواست تقسیم را صادر می نماید.

از دیگر موانع تقسیم می توان به ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاعی اشاره نمود که انجام تقسیم املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته حتما باید در واحد ثبتی محل وقوع مال انجام شود و شرکاء نمی توانند این تقسیم را خود به تراضی انجام دهند بلکه باید به تقسیم اجباری متوسل شوند.

منع تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم موضوع ماده ۵۹۷ قانون مدنی « تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم مال مرقوفه بین موصوف علیهم جایز نیست.

_{^{اقسام عمل تقسیم به وسیله دادگاه :}}

_{^{تقسیم به افراز :}}

در صورتی است که برای هر یک از ورثه بتوان در تقسیم از هر نوع از اموال حصه ای معین نمود و آن عموماً در موردی است که مال مشترک مثلی باشد مثل حبوبات.

^{_{تقسیم به تعدیل :}}

در صورتی است که نتوان برای هر یک از ورثه از هر نوع از اموال حصه ای معین نمود و آن عموماً در موردی است که مال مشترک قیمی باشد.

^{_{تقسیم به رد :}}

تقسیم به رد صورتی است که نتوان بدون دادن از خارج به بعضی از شرکاء مال مشترک را تقسیم کرد نوعاً در موردی پیش می آید که مال مشترک قیمی باشد.

ماده ۳۱۶ قانون  امور حسبی می گوید «تقسیم طوری به عمل می آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع از اموال حصه ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول و اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می شود.

ماده مزبور در مورد تقسیم ارث است و طبق ماده ۳۲۶ قانون امو حسبی  در مورد تقسیم سایر اموال مشترک نیز جاری خواهد بود در صورتیکه تقسیم منجر به ضرر فاحش یا از مالیت افتادن حصه بعضی یا تمامی شرکاء بشود هر یک از شرکاء می تواند طبق ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی درخواست فروش مال مشترک را ببنماید و سهم خود را از ثمن فروش دریافت دارد ماده مفروز می گوید : در صورتیکه مالی اعم از منقول و یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می آید مگر آنکه یکی از وثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.

این ماده اگر چه در مورد ترکه است ولی از نظر وحدت ملاک، مفاد آن در تمامی موارد تقسیم مال مشترک جاری می باشد چنانکه در ذیل ماده ۳۲۶ قانون امور حسبی مصرح است که مقررات راجع به تقسیمی که در این قانون مذکورات در مورد تقسیم سایر اموال جاری خواهد بود تنها راه خلاصی از شرکت فروش مال مشترک است.

انواع مختلف دعاوی از جمله دعاوی مربوطه به تقسیم اموال مشترک در دادگاه قابل استماع و رسیدگی است اما الاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته خواه ماترک باشد خواه غیر آن در آن صورت مطابق ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاعی، عمل تقسیم در واحد ثبتی محل وقوع ملک انجام می شود.

املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته و مشمول تعریف افراز نباشد بلکه واجد شرایط تعدیل و تقسیم به رد باشد و نیز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته عمل تقسیم خواه با عنوان افراز خواه غیر آن به استناد ماده ۲۰ قانون ایین دادرسی مدنی و ماده ۱۶۳ تا ۱۶۵ قانون امور حسبی و رأی وحدت رویه با دادگاه عمومی است.

^{_{افراز و فروش املاک مشاعی :}}

از جمله مراجعی که صلاحیت تقسیم اموال غیر منقول مشترک را بین شرکاء تحت شرایطی به آن محول شده، واحد ثبتی محل وقوع مال است که در خصوص آن شرایطی لازم است :

به موجب ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاعی افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند نفرشریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک در حوزه آن واقع است واحد ثبتی با رعایت قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.

 _{^{ترتیب رسیدگی به درخواست تقسیم اموال غیر منقول مشترک در واحد ثبتی}}

۱- وصول درخواست تقسیم از طرف شرکاء

۲- بررسی وضعیت ثبتی ملک از روی پرونده

۳- بررسی خاتمه یافتن جریان ثبتی یا عدم آن

۴- اظهارنظر در مورد وجود سند مالکیت معارض یا عدم آن

۵- معاینه و بررسی ملک با حضور کارشناس و شرکاء

۶- معاینه و بررسی ملک با حضور کارشناس و شرکاء

۷- تنظیم صورت مجلس و امضاء نماینده ثبتی و شرکاء حاضر

۸- انجام استعلامات مربوطه به ملک

۹- تصمیم مسئول واحد ثبتی محل بر قبول یا رد درخواست تنظیم

۱۰- ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی به کلیه شرکاء

۱۱- اجرای تقسیم ملک بین شرکاء

_{^{تقسیم اموال مشترک منقول :}}

اموال مشترک منقول هم در زمره اقسام مال الشرکه هستند که ممکن است مابین شرکاء به موجب عقد یا غیر عقد به حالت اشاعه در آمده باشند قانون مدنی در خصوص تقسیم اموال مشترک منقول اعم از اینکه ناشی از واقعه حقوقی یا عمل حقوقی باشد در مورد اموال درخواست تقسیم و رسیدگی و ارجاع به کارشناسی موارد را در نظر نگرفته و فقط قانون امور حسبی در ماده ۳۱۴ در مورد عدم تراضی ورثه در ارزیابی اموال منقول ارجاع امر به کارشناس را مطرح کرده و تصریح نموده که توسط کارشناس ارزیابی می شود از نظر مرجع صالح مطابق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه عمومی محل اقامت خوانده صالح برای طرح دعوی تقسیم مال مشترک منقول می باشد البته طبق قانون خواهان اجازه دارد به دادگاهی رجوع کند که عقود حوزه آن منعقد شده یا تعهد می بایست در آن محل انجام شود.

صلاحیت مرجع ثبتی برای افراز ناظر به موردی است که ملک موضوع افراز فقط غیر منقول باشد و افراز اموال مشاع متضمن اموال منقول و غیر منقول (ترکه) از شمول مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاعی خارج است و رسیدگی به دعوای مزبور در صلاحیت دادگاههای دادگستری است (دادگاه حقوقی )

اگر ماترک اعم از منقول و غیر منقول بوده و تقاضای تقسیم آن شده باشد دادگاه نمی تواند اموال را تفکیک و تنها نسبت به منقول رسیدگی و راجع به غیر منقول قرار عدم صلاحیت صادر نماید در مقام تردید در صلاحیت دادگاه و مرجع ثبتی اصل و قاعده کلی صلاحیت تمام دادگاههای دادگستری معتبر است.

_{^{افراز اموالی که در دادگاه انجام می گیرد}} 

۱-ملکی که جریان ثبتی آن تمام نشده باشد.

۲- اگر یکی از شرکاء مال مشاع محجور یا غایب مفقودالاثر باشد.

۳- افراز اموال منقول

۴- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و غیر منقول و حقوق مالی موضوع رسیدگی قرار می گیرد.    

_{^{تقسیم منافع (مهایات) :}}

دعوی مهایات در دادگاه مسموع می باشد یعنی یکی از شرکاء می تواند علیه شریک دیگر به خواسته تقسیم منافع دعوی افراز منافع را که به تبع عین مشاع است مطرح کند و اختصاص به اموال غیر منقول ندارد بلکه تقسیم منافع اموال منقول را نیز شامل می شود. در خصوص افراز منافع یک مغازه می توان دو حالت را از هم جدا کرد: (منافع ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به مستاجرین مغازه)

_{^{مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد :}}

در این صورت افراز منافع محل کسب با دخل و تصرف در عین مستاجره و یا افراز مالک آن ملازمه ندارد بنابراین درخواست افراز منافع مادام که موجب تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره و حق مالکیت عین و خلاف مقررات و ضوابط شهرداری نباشد قابل رسیدگی و صدور حکم است.

افراز منافع محل کسب فقط در صورتی امکان پذیر است که اولا همه شرکاء راضی باشند و ثانیاً افراز به صورت زمانی یعنی با رعایت نوبت در استیفای منفعت توسط شرکا نسبت به کل مورد اجاره باشد در غیر اینصورت به علت عدم امکان افراز، منافع مورد نزاع باید به فروش برسد.

_{^{مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد :}}

نظر به اینکه افراز منافع با افراز عین ملازمه داشته و مستلزم دخل و تصرف در عین و افرار مالک آن است و چون افراز منافع مغایر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ است رسیدگی دادگاه و صدور حکم دایر بر افراز منافع جایز نیست و راه حل قضیه این است که مقررات ماده ۱۹ قانون فوق الذکر رعایت شود یعنی شریک در صورت داشتن حق انتقال منافع به دیگری واگذار کند یا در صورت نداشتن حق انتقال از دادگاه تجویز انتقال منافع را نسبت به سهم خود بخواهد.

_{^{ضمانت اجرای عدم تقسیم : دستور فروش}}

طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاعی : ملکی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه فروخته می شود.

بطور مثل مغازه ای به صورت مشاع در مالکیت دو شخص بوده به دلیل پیدایش اختلاف میان آن دو و عدم تراضی چه باید کرد؟؟؟

طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر شریک المالی می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید و این قاعده زمانی اجرا می شود که اولا مال قابل تقسیم باشد و ثانیاً افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و ثالثا تقسیم موجب ضرر شریک ممتنع نباشد.

موضوع شرکت مغازه مشاع بین دو نفر است و مغازه جزء اموال غیر منقول می باشد و به عنوان ملک محسوب می شود پس مشمول قانون افراز و فروش املاک مشاعی می گردد که واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است.

بنابراین یکی از دو شریک باید تقاضای افراز مغازه مشاع خود را به واحد ثبتی محلی که مغازه در حوزه آن واقع است تقدیم کنند مسئول واحد ثبتی با وصول درخواست افراز آن را به نماینده ثبت ارجاع میدهد نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا نه اعلام نظر نموده و پرونده رابه نظر مسئول واحد ثبت می رساند پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد به نقشه بردار ثبت مأموریت میدهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت مغازه را معاینه و نقشه ملک مورد افراز را تسلیم و به امضاء نماینده ثبت و دو شریک مغازه می رساند همچنین حدود و مشخصات و هر یک از قطعات تفکیکی را تعیین و در صورتمجلس منعکس می کند و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می نماید که پس از رسیدگی، تصمیم خود را با ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی، مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز علام می نماید.

تصمیم مسئول واحد ثبتی به دو شریک ابلاغ می گردد تا اگر اعتراض دارند وفق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم نمایند بنابراین هرگاه مغازه به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی، غیرقابل تقسیم و افراز تشخیص شود با تقاضای شریک متقاضی به دستور دادگاه به فروش خواهد رسید که گواهی نامه ای به متقاض تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن مغازه اعلام می گردد شریک متقاضی به استناد گواهی نامه و سایر اسناد و مدارک مالکیت دادخواست خود را دایر بر درخواست فروش مغازه به دادگاه حقوقی تقدیم می نماید دادگاه نیز دستور فروش را داده و مدیر اجرا ثبت به فروش مغازه وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوطه به فروش اموال غیر منقول از طریق مزایده اقدام می نماید. مغازه بایستی جزء املاک ثبت باشد و شامل املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است و از طرف واحد ثبتی محل غیر قابل افراز بودن آن تأیید شود تا دادگاه دستور فروش را صادر نماید.

_{^{نمونه یک قرارداد تقسیم یا تقسیم نامه :}}

به موجب ماده ۲۲ و ۴۶ و۴۷ و ۴۸ قانون ثبت تقسیم نامه که بصورت عادی و یا دست نویس تنظیم شود در هیچ یک از مراجع قانونی و محاکم پذیرفته نیست مگر آنکه دادگاه به آن اعتبار ببخشد به عبارتی دادخواست تنفیذ تقسیم نامه باید در دادگاه حقوقی تقدیم گردد.

بدین صورت که سند حاضر در تاریخ …. بین ورثه مرحوم … به تاریخ … به شرح ذیل تنظیم و امضاء می گردد.

تقسیم کنندگان

۱- خانم …. فرزند …. متولد ….. (همسر)

۲- خانم …فرزند …. متولد …. (دختر)

۳- خانم .. فرزند… متولد …. (پسر)

همه ی نامبردگان ساکن تهران به نشانی ……… با گواهی انحصاروراثت شماره … مورخ …. صادر از شورای حل اختلاف

مورد تقسیم :

ماترک مرحوم مورث به شرح زیر :

۱- شش دانگ سرقفلی و حق کسب و پیشه یکباب مغازه به پلاک ثبتی شماره … و…… فرعی از ….. واقع در بخش ثبتی ……

۲- شش دانگ مشاع ا شش دانگ انه به پلاک ثبتی شماره …..

۳- فیش حج به شماره ….. مبلغ واریزی ….

قدرالسهم ناش از تقسیم :

۱- تمامیت شش دانگ سرقفلی در سهم اختصاصی پسر به نام ….. قرار گرفته و سایر وراث از تاریخ تنظیم این سند حقی نسبت به آن ندارند.

۲- چهاردانگ مشاع از شش دانگ خانه نسبت به سهم الارث بین وراث تقیم خواهد شد.

۳- فیش ثبت نام حج عمره در سهم اختصصی همسر مرحوم مورث قرار گرفت و سایر وراث از تاریخ تنظیم این سند حقی نسبت به آن ندارند.

شروط:

• هر یک از تقسیم کنندگان مرحوم منفرداً یا بعضاً و همه منفقاً ضمن العقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم ملزم به اجرای تمامی مفاد این سند تقسیم نامه گردیده اند.
• کلیه تقسیم کنندگان ضمن العقود هر گونه ادعا و اعتراض بعدی و احتمالی را از خود سلب و ساقط نموده اند.