مراجع رسیدگی به اختلافات ثبتی و صلاحیت آنها

_{^{معرفی مراجع رسیدگی به اختلافات ثبتی}}

۱- اداره ثبت (رییس اداره ثبت)

با توجه به اینکه اداره ثبت محل صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد به عنوان اولین و مهم ترین مرجع ثبتی شناخته می شود همچنین در بسیاری از موارد تصمیم گیری در خصوص اختلافات ثبتی به رییس اداره ثبت واگذار شده است مثل شکایت اشخاص از نحوه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا در اداره اجرای ثبت که عملاً از سوی رییس اداره ثبت به رییس اداره اجرای ثبت یا ادارات زیر مجموعه مثل اداره چهارم (چک) و اداره پنجم (مهریه) تفویض شده است.

۲- هیات حل اختلاف ثبت

مطابق قانون ثبت املاک و اسناد مصوب سال ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن موارد زیر در صلاحیت هیات حل اختلاف ثبت است :

الف) تعیین تکلیف املاکی که به صورت مشاع انتقال یافته ولی انتقال گیرننده به نحو افراز تصرف نموده.

ب) تعیین تکلیف املاکی که سابقه ثبت ندارد و متقاضی تصرف مالکانه دارد

ج) تعیین تکلیف اعیان احداث شده در راضی دولتی، عمومی و موقوفه.

د) تعیین تکلیف املاکی که عرصه و اعیان مالک جداگانه دارد و عین بیشتر از عرصه است.(مثل اینکه در یک زمین ۵۰۰ متری ۱۰ طبقه و متراژ هر طبقه ۲۰۰ متر ساخته شده باشد و مالک اعیان و عرصه توافق نداشته باشند.)

ه) تعیین وضعیت اراضی کشاورزی و نسق های زراعی که به دلیل موانع قانونی قابلیت اخذ سند نداشته اند.

و) تعیین اعیان احداثی تا قبل از شروع سال ۱۳۷۰ بر روی زمین های فاقد سند مالکیت رسمی.

در موارد فوق در صورتی که بین مالک و متصرف یا افراد دخیل در موضوعات مورد اشاره اختلافی موجود باشد مورد به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱ قانون اصلاح موادی از قانون ثبت مصوب سال ۱۳۷۰ ارجاع خواهد شد.

نکته : اعضاء هیات حل اختلاف ثبت سه نفر بوده و عباتند از : یکی از قضات دادگستری به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم مقام وی و یک نفر شخص خبره ثبتی به انتخاب رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

۳- هیات نظارت ثبت (ماده ۲۵ قانون ثبت)

الف) نظر رییس اداره ثبت یا کارشناسان اداره اجرای ثبت در هیات نظارت ثبت قابل اعتراض است.

ب) رسیدگی به اشتباهات ثبتی در جریان مقدماتی ثبت املاک

ج) رسیدگی به سهو قلم در جریان ثبت ملک یا انتقالات بعدی از سوی دفتر املاک ثبت

د) رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت

ه) رسیدگی به اشتباهات رخ داده در جریان تفکیک املاک

۴- شورای عالی ثبت

الف) مرجع تجدیدنظر خواهی در خصوص بعضی از تصمیم های هیات نظارت (بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت)

ب) ایجاد وحدت رویه ی ثبتی بین هیات های نظارت (تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت)

_{^{نمونه شماره ۱ – رای شورای عالی ثبت}} 

سند مالکیت ملکی با قید این که مساحت آن ۲۰۵۰۰ متر است، صادر شد در حالی که:

اولا- مدارک متقاضی، مساحت ملک مورد تقاضای او را بالغ بر سه هزار متر نشان می دهد و در آگهی نوبتی هم همین مساحت ذکر شده است و با همین وضع تحدید حدود شده است.

ثانیا- در برگ احراز تصرف عدد (سه) تبدیل به (سی) شده و آثار جعل و تزویر هویدا است. چون ما به التفاوت سه هزار متر و مساحت مذکور در سند مالکیت مزبور نیز در تصرف دارنده سند مالکیت است، پرسیده شد که آیا می توان از متصرف مذکور در ما به التفاوت مزبور مجددا تقاضای ثبت قبول کرد؟

رای مورخ ۱۱/۶/۴۴شورا: “ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسید و سند مالکیت صادر شد؛ سند مزبور معتبراست. فقط دادگاه می تواند در حدود قانون پس از رسیدگی به سند مالکیت تصمیم مقتضی اتخاذ نمایند.”

سابقه

اول- جمله اول رای شورا ضمنا به بند هشت ماده ۲۵ قانون ثبت و نیز به ماده ۲۲ قانون ثبت اشاره دارد.

دوم- از فرض مساله بالا معلوم است که نسبت به زائد بر سه هزارمتر اساسا عملیات ثبتی از آغاز تا انجام به کار نرفته است (زیرا تنها عملی که به کار رفته جعل و تزویر بوده است) آیا در چنین موردی می توان ماده ۲۲ قانون ثبت را اعمال کرد؟ به نظر ما باید گفت ماده ۲۲ قویا منصرف از این مورد است و سند مالکیت با وضوح جعل در زائد بر سه هزار متر اعتباری ندارد و از حکم ماده ۲۲۲ قانون ثبت مستفید نیست مگر این که امر جعل بدیهی نبوده احراز آن به اظهار نظر قضایی موقوف باشد.

تبصره- رای بالا با رای ۴۶۷ خالی از تباین نیست زیرا در رای ۴۶۷ در مورد تمام ملک موضوع سند مالکیت عملیات ثبتی اعمال نشده است و در ما نحن فیه در مورد قسمتی از ملک موضوع سند مالکیت عملیات ثبتی به کار نرفته است.

سوم- مقصود از قانون درعبارت (در حدود قانون) در رای بالا ذیل ماده اول لایحه اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض است که به دادگاه حق رسیدگی و اصلاح یا ابطال سند مالکیت را می دهد و قانون مذکور در جهت تعدیل ماده ۲۲۲ قانون ثبت به وجود آمده است.

چهارم- آیا صدور اخطار منع معامله در زائد بر سه هزار متر به منظور جلوگیری از اسناد معاملات معارض از تکالیف ثبت است؟ در این مورد به آراء ۳۳۵-۳۳۹-۴۵۲ مراجعه شود.

پنجم- ادارات ثبت در این مورد از دادن تکلیف و سند مالکیت جدید ممنوع هستند زیرا دادن تفکیک و سند مالکیت مشروط به این است که علم به عدم مانع برای صدور تفکیکی یا سند مالکیت داشته باشد با وجود علم به مانع چگونه می توان تفکیک یا سند مالکیت جدید داد لکن ظاهر رای شورا اقتضاء دادن تفکیک و سند مالکیت جدید را دارد ولی در عمل کسی ملتزم به این امر نمی شود. 

_{^{نمونه شماره ۲}} – _{^{رای شورای عالی ثبت}}

شخصی مالک پنج پلاک بود که در همه آن ها فقط یک خانه بود. پلاک ۶۳۰ را با توصیف این که شامل خانه است فروخت و سند مالکیت آن با ذکر اشتمال بر خانه صادر گردید. حدود سند مالکیت هر چند مطابق صورت مجلس تحدید است لکن با حدود مذکور در سند رسمی خرید وفق نمی دهد. بایع سپس باقی پلاک ها را با توصیف این که شامل خانه است به ثالثی فروخت. بر هیئت نظارت محرز شد که محدوده خانه مورد بیع اول در محدوده سند بیع دوم قرارگرفته است و این امر مورد شکایت خریدار اول از بایع شده و پس از مراجعه به دادگاه حکم نهایی به سود خریدار دوم صادر شد بدون این که دادگاه حکم به اصلاح سند مالکیت محکوم علیه (خریداراول) بدهد چون جز خواسته نبود. ادعای خریدار اول این است که در مبیع مذکور در سند رسمی خرید خود تصرف دارد ولی در تحدید حدود ملک او اشتباه شده و در نتیجه حدود مذکور در سند مالکیت وی طوری است که خانه مذکور در سند مالکیت وی (و سند خریداری) را از ملک او خارج می کند و سند مالکیت موخر که از آن خریدار دوم است با سند مالکیت وی تعارض دارد.

_{^{رای هیات نظارت}} 

چون در سند رسمی …… مشخصات مورد معامله و مخصوصا وجود یک باب خانه ضمن مورد معامله و حدود آن تعریف شده و در ثبت دفتر املاک اشتباها حدود سند مورد معامله مورد توجه قرار نگرفته و تا حدودی مغایر با محدوده سند رسمی مورد معامله در دفتر املاک ذیل پلاک ۶۳۰ به ثبت رسیده، به علاوه مجددا همان خانه مورد معامله و مورد ثبت مذکور تحت پلاک های ۶۲۸-۶۲۹-۶۳۱-۶۳۲ … با حدودی که در بعضی از جهات با محدوده سند معامله قبلی مطابقت داشته در دفتر املاک به ثبت رسیده است و اشتباه دیگر این که یک باب خانه فقط مورد تقاضا بوده و در دو مرحله و به نام دو نفر خریداران در دفتر املاک به ثبت رسیده که از حیث تقدم معامله ضمیمه پلاک ۶۳۰ مورد معامله قرار گرفته ولی از حیث حدود، خانه مزبور در محدوده سند معامله اخیر واقع و منتهی به ثبت دفتر املاک به تاریخ موخر شده است لذا اشتباهات مزبور مشمول ماده ۳ لایحه اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض است طبق مقررات عمل نمایند”. به خریدار دوم اخطار تعارض شد که به سبب داشتن حکم نهایی خود را از مراجعه به دادگاه بی نیاز دانسته و به رای هیات نظارت معترض شد.

رای مورخ ۱۰/۶/۴۷ شورا: “در صورتی که حکم قطعی از دادگاه صادر شده لازم الاتباع است”

سابقه

شرح – نظر این بود که اخطار تعارض درست نیست و باید اداره ثبت با صدور اجراییه (رای ۲۷۲) دادگاه سند مالکیت مقدم (متعلق به محکوم علیه) را طبق حکم نهایی به سود محکوم له اصلاح کند و نباید منتظر صدور رای دیگر دادگاه راجع به اصلاح سند مالکیت باشد زیرا وقتی که سند رسمی در اصلاح سند مالکیت متبع باشد (رای ۲۳۶-۲۳۹-۲۴۲-۲۵۱) دادنامه به طریق اولی در اصلاح سند مالکیت متبع است است و این اصلاح هم مخل به حقوق خریدار اول نیست.