مطالبه اجور معوقه

_{^{نکاتی در مورد مطالبه اجور معوقه}}

• دعوای مطالبه اجور عوقه یک دعوای مالی بوده و هزینه دادرسی در این دعوا مانند سایر دعاوی مالی محاسبه می شود.
• اگر مبلغ اجاره های عقب افتاده بالای ۲۰ میلیون تومان باشد در دادگاه محل وقوع ملک و در صورتی که زیر ۲۰ میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف محل مورد رسیدگی قرار می گیرد.
• طرح دعوای مطالبه اجور معوقه مختص زمانی است که قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد و مستاجر اجاره های تعیین شده در قرارداد اجاره را پرداخت نکرده باشد.
• در فرضی که مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد و یا اینکه شرطی در قرارداد مبنی بر اینکه اعلام رضایت سکونت مستاجر در ملک و تمدید قرارداد وجود نداشته باشد در این صورت رح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مطرح می شود.
• در خصوص تعلق خسارت تاخیر تادیه به اجور معوقه یا اجاره های عقب افتاده باید گفت امکان مطالبه خسارت تاخیر تادیه وجود دارد نکته مهم اینکه جهت مطالبه خسارت تاخیر تادیه منوط به ذکر این خواسته در دادخواست مطالبه اجور معوقه تقدیمی به دادگاه است.
•  مدارک لازم برای مطالبه اجور معوقه

الف) تصویر مصدق اوراق شناسایی
ب) تصویر مصدق اجاره نامه تنظیمی
ج) تصویر مصدق اسناد مالکیت 
د) تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه

_{^{اصطلاحات حقوقی دعوی مطالبه اجور معوقه}}

اجور معوقه: اجاره بهای عقب افتاده( پرداخت نشده)
موجر: اجاره دهنده
مستاجر: اجاره کننده
عین مستاجره: مورد اجاره
اجرت المثل: به مبلغی که بابت استفاده شخصی از مال، به مالک پرداخت می شود، اجرت المثل میگویند.
اجرت المثل ایام تصرف: اگر تصرف ملک دیگری یا استفاده از اموال دیگری بدون رضایت مالک باشد، می توان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمود.

_{^{نمونه شماره ۱ – مطالبه اجور معوقه}}

وکیل خواهان ها آقایان ………. و خانم ………(ورثه موجرمتوفی ) با ارائه گواهی حصر وراثت و برگ ارزیابی املاک مالیات برارث و وکالتنامه علیه خوانده دادخواستی با عنوان مطالبه اجور معوقه از تاریخ ۱۰/۸/۹۶ لغایت ۱۰/۸/۹۷به انضمام کلیه هزینه های قانونی و خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل، مطالبه خسارت( مطالبه خسارات روزانه از تاریخ….مقوم به مبلغ …. ریال لغایت اجرای حکم به انضمام کلیه هزینه های قانونی و خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل) تامین خواسته (بدوا صدور قرار تامین خواسته یه صورت اجرا قبل از ابلاغ) مطرح نموده است.ایشان برای اثبات صحت ادعایشان اجاره نامه و نامه سازمان توسعه مسکن تهران را نیز ضمیمه دادخواست نموده اند.

وکیل محترم اذعان داشته: موکلین به موجب قرارداد عادی مورخ ۱۰/۶/۹۶، شش دانگ یک باب آپارتمان وافع در تهران، ……….. را به خوانده محترم اجاره داده اند. با توجه به اینکه خوانده محترم اجاره بهای ۳ ماه را پرداخت ننموده و از دهم آبان ماه ۹۷ نیز به علت انقضای مهلت قرارداد، طبق قرارداد باید روزانه مبلغ صد هزار تومان خسارت پرداخت نماید، صدور حکم مقتضی مبنی بر پرداخت اجور معوقه (اجاره های عقب افتاده) و نیز خسارت روزانه به مبلغ صدهزار تومان از دهم آبان، لغایت اجرای حکم به انضمام کلیه هزینه های قانونی و خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
بدواً صدور قرار تامین خواسته به صورت اجرا قبل از ابلاغ مورد استدعاست.
 

_{^{روند رسیدگی به پرونده – مطالبه اجور معوقه}}

پس از تقدیم دادخواست و تعیین شعبه و بررسی دادخواست و ضمائم وتکمیل آنها به دستور قاضی وقت رسیدگی تعیین  و به طرفین ابلاغ می گردد. در جلسه رسیدگی طرفین دعوی حضور می یابند. ابتدا خواهان خواسته خود را مجددا همراه با دلایل و مستندات بیان میکند و سپس خوانده نیز مدافعات خود را ارائه میکند.در صورت اثبات حق دادگاه مبادرت به صدور رای به نفع خواهان نموده و میزان اجاره بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت نماید با ذکر مدت زمان اجاره، اجاره بهای پرداخت نشده را تعیین می نماید.

_{^{رای شورای حل اختلاف – مطالبه اجور معوقه}}

در خصوص دادخواست تقدیمی از سوی خواهان ها …….. با وکالت …. به طرفیت خوانده… به خواسته مطالبه اجور معوقه به مدت ۶ ماه از قرار ماهیانه شانزده میلیون ریال و هفده روز به مبلغ نهصد و شش هزار و ششصدو شصت و شش هزار ریال اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ واریز ودیعه به صندوق دادگستری در …. الی ….  به مدت هشت روز به مبلغ هشت میلیون ریال  به استناد مدارک موجود در پرونده  و رونوشت مصدق قرارداد اجاره فی مابین به شماره … مورخ …. که حاکی از روابط استیجاری میان طرفین دعوی می باشد و نیز استماع اظهارات خواهان در صورتجلسه مورخ …. و عدم حضور خوانده در جلسه رسیدگی  علیرغم ابلاغ قانونی و اینکه نامبرده هیچگونه لایحه و یا دفاعیه ای مبنی بر بری ذمه بودن خویش  به شعبه ارائه و اقامه ننموده است لذا شورا خواسته خواهان را مقرون به صحت دانسته و به استناد ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۰/۸/۹۴ و مواد ۱۰ و بند ۳ ماده ۴۹۰ قانون مدنی و ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹  قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ صد و سیزده میلیون و  ششصد و شش هزار و ششصد و شصت ریال بابت اصل خواسته و مبلغ هفتصد و سی و یک هزار و هشتصد ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل حق تعرفه در حق خواهان صادر  واعلام میدارد.رای صادره غیابی و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و بیست روز پس از آن قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم عمومی تهران میباشد.

_{^{رای دادگاه تجدید نظر – مطالبه اجور معوقه}}

وکیل خواهان ضمن تقدیم دادخواست تجدیدنظرخواهی نسبت به رای صادره تقاضای نقض دادنامه را نموده است.دادگاه با دستور تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین جلسه رسیدگی را تشکیل داده که مفاد صورت مجلس تنظیمی بدین شرح است: ملاحظه میگردد که وکیل خواهان ها که در واقع تجدیدنظرخواهانها می باشند در جلسه رسیدگی حضور دارد و خوانده … ابلاغ واقعی و انتظار کافی حضور ندارد و لایحه دفاعی نیز ارائه نکرده است.

وکیل یادشده به وکالت از موکلین خود اظهارداشت: اختصار به استحضار می رساند با توجه به اینکه خواسته مندرج در دادخواست بدوی تقدیمی به شورای حل اختلاف مطالبه اجور معوقه و همچنین مطالبه خسارت روزانه بوده است در خصوص مطالبه اجور معوقه حکم صادره مورد اعتراض نمی باشد اما در خصوص مظالبه خسارت روزانه که از تاریخ دهم آبان ماه ۱۳۹۷ تاریخ اجرای حکم مورد مطالبه قرار گرفته است مستند دعوی قرارداد اجاره نامه تاریخ نهم آبان ماه ۱۳۹۶ بوده است که در ماده ششم بند پانزدهم قرارداد چنین شرط شده است که مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره عین مستاجره را بدون هیچگونه عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید و چنانچه مستاجر مورد اجاره را از تاریخ انقضا تخلیه کامل نماید اما به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف استروزانه مبلغ یکصد هزار تومان بعنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد موجر بپردازد لذا با این توصیف به جهت اینکه شورای حل اختلاف در دادنامه صادره از تاریخ واریز مبلغ ودیعه و پیش پرداخت مذکور در قرارداد اجاره که توسط موکل در تاریخ بیست و هفتم بهمن ماه ۱۳۹۷ به صندوق دادگستری تودیع شده است در خصوص مبنای احتساب آن بحثی ندارم اما در خصوص اینکه تا تاریخ چهارم اسفند ماه ۱۳۹۷ احتساب شده است به جهت اینکه در دادخواست و خواسته ردیف دوم تا تاریخ اجرای حکم مورد تقاضا بوده است رای صادره منطبق با خواسته نمی باشد.

لذا با توجه به اینکه در تاریخ هجدهم خردادماه ۱۳۹۸ دستور تخلیه اجرا شده است و صورتجلسه آن را ظرف سه روز ارائه خواهم نمود تقاضا دارم احتساب وجه التزام خسارت ناشی از عدم به موقع تخلیه که در واقع همان اجرت المثل می باشد بر اساس بند ۱۵ ماده ششم قرارداد تا تاریخ تخلیه مورد حکم قرار گیرد و در واقع منظور از تاریخ اجرای حکم که در خواسته ردیف دوم دادخواست آمده است همان تاریخ تخلیه می باشد.با این توضیح که دادخواست حاضر به اتفاق خواسته دستئر تخلیه با هم به دفتر خدمات قضایی تقدیم شده و پس از آن ابلاغ کردند که باید تفکیک شود و لذا دستور تخلیه جداگانه رسیدگی شد.
دادگاه با توجه به مراتب فوق و وصول لایحه شماره ۸۹۸۶ از سوی خانم وکیل اشخاص تجدیدنظرخواه با اعلام ختم رسیدگی با استعانت از خداوند سبحان به شرح آتی مبادرت به صدور رای می نماید.

تصمیم مرجع تجدید نظر در خصوص مطالبه اجور معوقه

آنچه محرز و مسلم است اینکه مطابق دادخواست تقدیمی خواهان های بدوی که تجدیدنظرخواه پرونده جریانی این دادگاه محسوب می شوند دادخواست مطالبه اجور معوقه از تاریخ دهم آبان ماه ۱۳۹۶ تا دهم ابان ماه ۱۳۹۷ و مطالبه خسارت روزانه عدم تخلیه به موقع مورد اجاره از تاریخ دهم آبان ماه ۱۳۹۷ تاریخ اجرای حکم و خسارات دادرسی تقدیم شده است پس از رسیدگی در شعبه ۲۰۷ مجتمع شورای حل اختلاف تهران مطابق دادنامه صادره به شماره… تاریخ نوزدهم اسفندماه ۱۳۹۷ در خصوص مطالبه اجور معوقه و هکچنین در خصوص اجرت المثل ایام تصرف و همچنین متفرعات خواسته حکم بر محکومیت خوانده ….صادر شده است.

عمده دلیل تجدیدنظرخواهی و اعتراض منفی نسبت به دادنامه صادره ناظر بر مطالبه خسارت روزانه می باشد و همانطور که وکیل یلدشده در جلسه رسیدگی این دادگاه اعلام نموده است در خصوص مطالبه اجور معوقه حکم صادره مورد اعتراض ایشان نمی باشد. به دلیل اعتراض ایشان نسبت به مطالبه خسارت روزانه نیز با توجه به توضیحات وکیل خواهان در جلسه دادگاه ناظر بر مبنای شروع احتساب خسارت روزانه از تاریخ بیست و سوم بهمن ماه ۱۳۹۷ ودیعه و پول پیش به صندوق دادگستری تودیع گردیده است نمی باشد بلکه در خصوص تاریخ خاتمه پرداخت خسارت روزانه است که در رای شورای حل اختلاف تا تاریخ چهارم اسفند ماه ۱۳۹۷ احتساب گردیده است در حالی که در دادخواست تقدیمی و خواسته ایشان تا تاریخ حکم تقاضا شده است و در این خصوص اظهار نظر نگردیده است لذا با توجه به اینکه در تاریخ هجدهم خردادماه ۱۳۹۸ مطابق صورت جلسه اجرای دستور تخلیه جهت تخلیه مورد اجاره اقدام شده است تا این تاریخ استحقاق دریافت خسارت روزانه را خواهد داشت.
آنچه محرز و مسلم است اینکه مطابق مواد ذیل الذکر از قانون مدنی:
ماده ۱۰- قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد تافذ است.
فصل سوم در اثر معاملات
مبحث اول در قواعد عمومی
ماده ۲۱۹- عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشدبین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود.
ماده ۲۲۳- هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد ان معلوم شود.
ماده ۲۳۰- اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.

رای نهایی دادگاه 

 با توجه به اعتراض مطروحه و ملاحظه مفاد قرارداد اجاره و همچنین مفاد صورتجلسه تخلیه و شرط قراردادی فیمابین طرفین اعتراض مطروحه را در این قسمت از دادنامه تجدینظر خواسته که خسارت روزانه و در واقع همان اجرت المثل تعیین شده در قرارداد بابت تخلیه به موقع که ما به ازای روزانه یکصد هزارتومان تعیین شده است را تا تاریخ چهارم اسفندماه ۱۳۹۷ جمعا به مدت ۸ روز احتساب نموده است منطبق با مستندات ابرازی نمی داند زیرا به صراحت در ماده ششم بند پانزدهم آن در قرارداد فی مابین شرط شده است که چنانچه مستاجر به محض اتمام مدت اجاره عین مستاجره را تخلیه و به موجر تحویل ندهد موظف است و روزانه مبلغ یکصد هزارتومان به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام مدت قرارداد به موجربپردازد با توجه به شرط ضمن عقد طرفین تا زمان تخلیه استحقاق مطالبه اجرت المثل و خسارت قراردادی تعیین شده برای این دادگاه محرز است بر این اساس به استناد مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰و ۲۲۱ و ۲۳۰ قانون مدنی و ۳۵۸ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده ۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف دادنامه تجدیدنظرخواسته را به شرح فوق در این قسمت نقض و حکم بر محکومیت …. به پرداخت خسارت و وجه التزام یا به عبارتی دیگر اجرت المثل تعیین شده در قراداد در بند ۱۸ ماده ۶ قرارداد روزانه به مبلغ یکصد هزارتومان از تاریخ بیست و هفتم بهمن ماه ۱۳۹۷ تا تاریخ هجدهم خرداد ماه ۱۳۹۸ که تاریخ تخلیه می باشد و همچنین پرداخت هزینه دادرسی به ماخذ محکوم به در حق خواهان های بدوی که تجدیدنظرخواهی محسوب می شوند محکوم وملزم می نماید دادنامه تجدیدنظرخواسته در سایر قسمت ها تایید و استوار می گردد لازم به ذکر است که اجرای حکم در قسمت نقض شده منوط به پرداخت باقیمانده هزینه دادرسی و همچنین تکمیل تمبر مالیاتی وکیل می باشد. رای صادره قطعی است.

_{^{تحلیل پرونده – مطالبه اجور معوقه:}}

همانطور که در گزارش پرونده اشاره گردید، خواسته خواهان ها مطابق دادخواست تقدیمی، مطالبه اجور معوقه و مطالبه ی خسارت روزانه( اجرت المثل) ایام تصرف بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره لغایت زمان اجرای حکم است.

قاضی شورای حل اختلاف در رای صادره خوانده را محکوم به پرداخت اجاره بهای شش ماه از قرار ماهیانه مبلغ اجاره بهای قراردادی و بابت اجرت المثل ایام تصرف به پرداخت مبلغ … تومان از تاریخ پرداخت مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری لغایت ۴/۱۲/۹۷( تاریخ جلسه رسیدگی) به مدت هشت روز تعیین می نماید.

سپس وکیل خواهان ها ضمن اعتراض تجدیدنظرخواهی نسبت به تاریخ خاتمه پرداخت خسارت روزانه(۴/۱۲/۹۷) اعتراض میکند و اذعان میدارد که خواسته مورد دادخواست مطالبه خسارت روزانه تا تاریخ اجرای حکم می باشد و تقاضا دارد که تاریخ مطالبه اجرت المثل (خسارت روزانه) را تا تاریخ تخلیه( هجدهم خرداد ۹۸) که دستور تخلیه اجرا گردیده است احتساب و اجرت المثل را بر اساس بند ۱۵ ماده ۶ قرارداد اجاره تا تاریخ قرارداد مورد حکم قرار گیرد و منظور از تاریخ اجرای حکم، همان تاریخ تخلیه است.

دادگاه تجدیدنظر با استناد به ۱- اعتراض تجدیدنظرخواهی ۲- مفاد قرارداد اجاره ۳- مفاد قرارداد تخلیه و شرط قراردادی فیمابین ( چنانچه مستاجر ضمن اتمام مدت اجاره عین مستاجره را به موجر تحویل ندهد موظف است روزانه مبلغ یکصد هزار تومان به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد.۴- ماده ۲۳۰ قانون مدنی( اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نمایدحاکم نمیتواند اورا به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم نماید.۵- مواد ۱۰ و ۱۹۰و ۲۱۹ و ۲۲۰و ۲۲۱ و ۲۳۰ قانون مدنی  و ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی  وماده ۲۷ قانون شورای حل اختلاف، با توجه به شرظ ضمن عقد طرفین تا زمان تخلیه استحقاق مطالبه اجرت المثل و خسارت قراردادی تعیین شده  برای این دادگاه محرز است.
آغاز رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم دادخواست است.قاضی دادگاه با ملاحظه اسناد و مدارک ارائه شده و اظهارات طرفین دعوی  در صورت اثبات حقانیت خواهان اقدام به صدور رای می نماید.در این خصوص در صورت وجود قرارداد و تعیین میزان اجرت المثل طبق همان قرارداد میزان آن تعیین می گردد.اما اگر در قرارداد نرخ تعیین نشده باشد و یا قراردادی موجود نباشدمیزان اجرت المثل با نظریه کارشناسی تعیین می شود.از جمله مستندات دیگرمفاد  قرارداد اجاره و سند اثبات مالکیت خواهان و سند اثبات سمت خواهان می باشد.

_{^{نمونه شماره ۲ – پرونده مطالبه اجور معوقه}}

_{^{نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه}}

مرجع رسیدگی کننده : شعبه ۱۲۳ دادگاه عمومی تهران
خواهان : آقای احمد …. فرزند علی اصغر  –  شغل  بیکار –  به نشانی : …..
خوانده : آقای ابوالفضل ……. –  فرزند عباس –  شغل …….  به آدرس فوق
خواسته :

۱- صدور حکم تخلیه یک مغازه جز پلاک ثبتی ۷۳۷۷/۴۴۱۸   

۲- اجورمعوقه ماهیانه ۱/۵۰۰/۰۰۰ ریال از تاریخ ۹۵/۱۰/۲۶الی تاریخ تقدیم دادخواست  ۱۰۳/۸۰۰/۰۰۰ ریال

۳- هزینه های  دادرسی
دلائل و منضمات دادخواست :

۱- فتوکپی مصدق اجاره نامه 

۲- معاینه وتحقیق محلی 

۳- شهادت شهود

شرح دادخواست مطالبه اجور معوقه :
ریاست محترم دادگاه عمومی تهران

احتراما” معروض می دارد خوانده فوق که طبق قرارداد منضم به عنوان اجاره متصرف مغازه اینجانب گردیده و مشغول به کار تعویض روغنی است که در این مدت تا به  حال دیناری مال الاجاره پرداخت نکرده  

و در این خصوص مراجعات مکرری داشته با عنایت به مدارک موجود بنده بیکار و همسرم بیمار و تحت پوشش کمیته امداد هستم و در عسر و حرج به سر برده لذا نیاز فوری و مبرم به مغازه دارم و خوانده ممتنع از تخلیه مغازه ام می باشد.
به دستور معاونت محترم ارحاع دستور ثبت رایانه و سپس پرونده به شعبه ۱۲۳ مجتمع قضایی شهید باهنر ارسال گردید.مدیر دفتر پس از ثبت به کلاسه ۸۳/۴۲۱ به نظر ریاست محترم شعبه رسانده , ریاست محترم دادگاه پس از ملاحظه دستور تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ آن به طرفین دعوا را صادر فرمودند.

_{^{صورتجلسه دادگاه مطالبه اجور معوقه}} 

به تاریخ ۱۳۹۵/۸/۴در وقت مقرر شعبه ۱۲۳ دادگاه عمومی تهران به تصدی امضاکنندگان ذیل تشکیل است . پرونده حکایت از ابلاغ اخطاریه به طرفین دارد .خواهان مدعی است خواسته بشرح دادخواست تقدیمی است .
خوانده اعلام می دارد ، دادخواست خواهان را قبول ندارم . کلیه اجاره ها را پراخت نموده ام ظرف مدت ۲۴ ساعت کلیه مدارک را تقدیم می نمایم اجاره نامه ای از مالک ندارم .صاحب قبلی ملک آقای محمود تقوی و مستاجر حسن …… بوده که بنده سرقفلی مغازه را خریدم در حال حاضر نیز کلیه اجاره ها را پرداخت نموده ام و بدهی ندارم
لازم به ذکر است  که خوانده دعوی به دستور دادگاه قبل از صدور رای فتوکپی کلیه رسیدهای اجاره را به دادگاه ارائه نمود.