نظریه مشورتی شماره ۸۳۴/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۰۹

استعلام :
طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در بحث تعدیل اجاره بها در صورتی که موجر فوت نماید و ماترک تقسیم نشده باشد: آیا برخی از ورثه حق تعدیل اجاره بها به طرفیت مستاجر را دارند یا اینکه تمامی ورثه می بایست در دادرسی شرکت داده شوند در صورتی که برخی از ورثه تعدیل را درخواست ننموده با درخواست سایر ورثه آیا تعدیل اجاره بها نسبت به سهم همه وارثین صورت می گیرد یا تنها نسبت به وراثی که درخواست نموده اند آیا ورثه ای که در دادرسی شرکت نکرده است می تواند قبل از انقضای مدت سه سال نسبت به سهم خویش درخواست تعدیل اجاره بها نماید
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱و۲ – با توجه به ماده ۳ قانون آئین دادرسی در امور مدنی اصل بر تکلیف دادگاهها مبنی بر استماع دعوای مطرح شده است مگر این که منع قانونی بر استماع دعوی وجود داشته باشد. بنابراین دعوی برخی از ورثه موجر بر تعدیل اجاره بها طبق ماده ۴ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به نسبت سهم آنها قابل استماع است و استماع آن منوط به اقامه دعوی از ناحیه تمامی ورثه نیست و دادگاه بر اساس نظریه کارشناس اقدام خواهد نمود کارشناس فقط میزان اجاره سهم خواهان را تعیین می‌نماید و حکم دادگاه فقط در سهم خواهان قابل اجراء می‌باشد. در صورتی که شرکاء (وراث) دیگر هم با تقدیم دادخواست تقاضای تعدیل نمایند، دادگاه پس از رسیدگی و جلب نظر کارشناس حکم مقتضی صادر خواهد نمود. ۳- وارثی که نسبت به سهم خود تقاضای تعدیل اجاره بهاء نکرده است، می‌تواند دعوای تعدیل نسبت به سهم خود طبق ماده ۴ اصلاحی یاد شده اقامه کند و اقامه دعوای مذکور نیازی به انقضاء سه سال از تاریخ تعدیل اجاره بهای سهم وراثی که قبل از وی دعوای تعدیل اقامه و حکم گرفته‌اند، ندارد.