نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۱۵۰۱ مورخ ۱۳۹۷/۰۵/۱۴
استعلام :
ملکی تجاری، دارای حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر بوده و ملکیت آن در راستای بیع فضولی به همان مستأجر واگذار و به تبع این معامله فضولی قبل از تنفیذ عمل فضولی توسط مالک مستأجر وقت مبادرت به تغییراتی در ملک می‌نماید که در نوع خود می‌تواند مصداق تعدی و تفریط در روابط استیجاری باشد حال خواهشمند است نظریه مشورتی آن اداره محترم را اعلام فرمایند که چنانچه مالکی معامله فضولی را تنفیذ ننماید آیا می‌توان اقدامات مستأجر را مصداق بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجرتعدی و تفریط قلمداد تخلیه عین مستأجر را درخواست کند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
برابر ماده ۹۵۱ قانون مدنی، «تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری» و برابر ماده ۹۵۲ این قانون « تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است» و برابر ماده ۹۵۳ همین قانون « تقصیر اعم است از تفریط و تعدی» بنابراین، در فرض سؤال که ملکی تجاری که مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت در آن بوده است، به صورت فضولی به وی فروخته می‌شود و مستأجر تغییراتی در ملک مزبور به عمل می‌آورد، هرگاه مستأجر (خریدار فضولی) جاهل به فضولی بودن معامله بوده باشد، به نظر می‌رسد بر اقدامات وی در این حالت که به تصور مالک بودن خود انجام داده است، صدق تعدی یا تفریط (تقصیر) نمی‌کند تا مشمول بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد؛ امّا اگر وی عالم به فضولی بودن معامله باشد، اقدامات وی مشمول بند ۸ ماده ۱۴ یاد شده است.