نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۱۳۱ مورخ ۱۳۹۸/۱۱/۲۰

استعلام :
چنانچه منزل مسکونی که جزء مستثنیات دین مالک است در قبال ودیعه رهن به مستاجر تحویل شود و پس از انقضاء مدت عقد اجاره مالک بخواهد و دادگاه حکم به تخلیه هم زمان منزل وی با استرداد ودیعه را مسترد کند و مالک توانایی استرداد ودیعه را نداشته باشد آیا: ۱-اجرای حکم تخلیه به صورت تعلیقی ممکن است یا خیر؟ ۲-چنانچه مالک مدعی اعسار از استرداد ودیعه شود دعوای اعسار از استرداد مبلغ ودیعه قابلیت استماع دارد و یا اینکه این بخش رأی جزو لوازم لاینفک رأی است و قابلیت استماع ندارد./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱- برابر اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه یا سند یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است؛ بنابراین تا زمانی که موجر مبلغ یا سند مزبور را به مستأجر یا واحد اجرا ندهد، امکان تخلیه و تحویل عین مستأجره به موجر وجود ندارد. ۲- با توجه به این که مهم ترین اثر صدور حکم راجع به دعوای اعسار از محکوم به، جلوگیری از بازداشت محکوم علیه است و در فرض سؤال حکم محکومیتی علیه موجر به پرداخت مبلغ ودیعه صادر نشده است تا امکان اعمال ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴ فراهم باشد، لذا دعوای اعسار از پرداخت مبلغ ودیعه قابلیت استماع ندارد؛ اما در هر حال اجرای حکم تخلیه با عنایت به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر است.