نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۲۵۶ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۲
استعلام :
۱- در دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، با استعلام از اداره ثبت مشخص شده است که ملک منازع‌فیه در جریان عملیات ثبتی است چنانچه عقد بیع احراز شود، با توجه به این‌که عملیات ثبتی کامل نشده است، در خصوص خواسته الزام به تنظیم سند رسمی چه راهکاری وجود دارد؟ ۲- در صورتی که خواهان اثبات عقد بیع مشاعی و الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرده باشد، آیا در چنین دعوایی باید علاوه بر فروشنده و خریدار تمامی مالکان مشاعی نیز طرف دعوی قرار گیرند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱- نظر به این‌که ملک مورد معامله پیش از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده است، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه‌حل قانونی در ماده ۴۱ قانون یادشده ارائه شده است که به صراحت این ماده، چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلاً به دیگری منتقل کرده، مکلف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم‌مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. در نتیجه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد. ۲- نظر به این‌که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه‌ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون‌گذار تصرفات حقوقی (معنوی) هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده ۵۸۳ قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این‌که غیر از شریکی که قدر‌السهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی بر تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان فرض سؤال ندارند، لذا دعوا صرفاً به طرفیت شریکی قابلیت طرح دارد که قدر‌السهم خود را به خواهان واگذار کرده است.