نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۲ مورخ ۱۴۰۱/۰۵/۲۳
استعلام :
خواهان قرار تأمین خواسته، توقیف وجه خوانده نزد موجر (مبلغ پرداختی به عنوان رهن منزل استیجاری) را درخواست کرده و اجرای احکام مبادرت به توقیف این وجه نزد ثالث (موجر) نموده است. پس از صدور اجراییه بابت قرار صادره، خواهان اخذ مبلغ مذکور از موجر را درخواست کرده و در مقابل موجر اظهار می‌دارد بابت اجاره بهای معوقه و ورود خسارت به منزل استیجاری، ابتدا می‌بایست مطالبات وی پرداخت شود. موجر در این خصوص در شورای حل اختلاف طرح دعوا کرده و تحصیل رأی نموده است. با عنایت به مراتب یادشده، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: ۱- در عقد اجاره، از منظر شرع و قانون، وجه پرداختی توسط مستأجر به موجر چه ماهیتی دارد؟ ۲- آیا مبلغ (رهن) نزد موجر به عنوان جبران اجاره بهای معوقه است؟ ۳- در فرض سؤال و بابت اخذ وجه، موجر مقدم است یا خواهان (محکوم‌له)؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱- ماهیت حقوقی وجهی که از سوی مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت می‌شود، بر حسب اراده طرفین و توافق صورت گرفته متفاوت است و همان‌گونه که در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمده است، این مبلغ ممکن است به عنوان ودیعه، تضمین و یا قرض‌الحسنه و نظایر آن از مستأجر دریافت شده باشد و تعیین ماهیت آن حسب مورد بر عهده مرجع رسیدگی‌کننده است. ۲ و۳- اولاً، با عنایت به بند «ز» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب ۱۳۹۴، مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می‌شود، مشروط بر این‌که پرداخت اجاره‌بها بدون آن موجب عسر و حرج شود و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد، در زمره مستثنیات دین است و در این صورت توقیف آن جایز نیست. ثانیاً، در فرض سؤال، رد تمام یا بخشی از مبلغ از سوی موجر به مستأجر فرع بر آن است که در زمان تخلیه با لحاظ وقوع یا عدم وقوع تهاتر بین مطالبات موجر و مستأجر نسبت به یکدیگر نشأت‌گرفته از قرارداد اجاره فی‌مابین مورد محاسبه قرار گیرد و صرفاً مبلغی قابلیت وصول از ناحیه توقیف‌کننده ثالث دارد که متعاقب این محاسبه موجر مکلف به رد آن به مستأجر باشد.