نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۳۰۷ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۴

استعلام :
در صورتی که موضوع اجرا، دستور فروش مال مشاع به درخواست یکی از مالکان مشاع باشد که یک دانگ را مالک است و از طرفی ملک از طریق مزایده به شخص ثالث به عنوان برنده مزایده فروخته شود و پس از تأیید مزایده معلوم شد که خواهان فروش مال مشاع سابقا به صورت قولنامه‌ای یک دانگ خود را به دیگری فروخته و خریدار یک دانگ دادخواست الزام به انتقال سند یک دانگ و دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را به دادگاه ارائه کرده و متعاقباً دستور موقت دایر بر منع نقل و انتقال و بازداشت یک دانگ ملک صادر شده است شخص ثالث (خریدار یک دانگ) ابطال مزایده به علت مالکیت خود به نسبت سه دانگ و عدم حضور در زمان انجام فرایند مزایده را درخواست و دیگر مالکان مشاعی نیز ابطال مزایده را به سبب فروش قبلی شخصی دامگ موضوع مزایده و فقدان مبنا برای برگزاری مزایده درخواست کنندو همچنین منافع دو دانگ دیگر از مالکان مشاعی به صورت عمری در حق شخص ثالث دیگر قرار گرفته است. توجه به این‌که با مزایده وفق مقررات انجام شده و در راستای دستور فروش جهت خروج از وضعیت اشاعه بوده و پیش از برگزاری مزایده یکی از مالکان مشاعی که خواهان دستور فروش نیز بوده است، سهم خود را به ثالث فروخته است، آیا مزایده باید ابطال شود؟ در صورت ابطال مزایده، آیا دستور فروش سابق که به درخواست مالک مشاعی بوده که سهم خود را به ثالث فروخته و موجب حکم دادگاه به انتقال یک دانگ سهم مشاعی به نام خریدار در پرونده‌ی دیگر و محکوم شده است، کلا ملغی می‌شود؟ چنانچه خریدار جدید که در زمان صدور دستور فروش جزء اصحاب دعوا نبوده و بعد از آن موفق به اخذ حکم مبنی بر الزام فروشنده به انتقال سند رسمی به میزان مالکیت شده است، آیا می‌تواند تجدید مزایده برای فروش مال مشاع را درخواست کند یا این‌که باید پرونده مختومه شود و نامبرده از طریق واحد ثبتی محل اقدامات را شروع کند و مجددا دستور فروش بگیرد؛ چنانچه که نظر آن اداره بکل برد تایید مزایده باشد، با توجه به این‌که یک دانگ ملک در اجرای دستور موقت، توقیف شده است، آیا می‌توان فقط پنج دانگ را انتقال داد و یک دانگ باقی مانده به صورت اشاعه به نام خریدار جدید باقی بماند تا نامبردگان با دیگر از طریق دستور فروش اخذ کند؟ یا این‌که خریدار جدید یک دانگ، جانشین مالک قبلی شده و صرفاً حق مطالبه ثمن ناشی از فروش مال مشاع را دارد و اجرای احکام باید سند شش دانگ را به نام برنده مزایده انتقال دهد؛ با این فرض که حکم قطعی دائر برالزام به انتقال سند یک دانگ صادر شده است؛ اما هنوز اجراییه برای انتقال سند صادر نشده و خواهان یک دانگ تقاضای اجراییه ندارد و ملک را در قسمت یک دانگ هم‌چنان به صورت بازداشت از طریق دستور موقت نگه داشته است در صورتی که منافع دو دانگ ملک به اشخاص ثالث تا زمان عمر خود انتقال پیدا کند، آیا اجرای دستور فروش و مزایده امکان پذیر است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ کارشناس چگونه باید ارزش مالکان منافع عمری با توجه به این‌که مدت عمر معلوم نیست، محاسبه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، چنانچه بعد از دستور فروش و انجام مزایده مال مشاع کاشف به عمل آید که متقاضی دستور فروش در واقع مالک نبوده است و سهم مالکیت خود را قبلاً به شخص ثالث منتقل کرده است و انتقال احراز شود، مزایده و فروش معتبر نیست و دستور فروش و مزایده و اقدامات بعدی قابل عدول است و نیازی به طرح دعوای ابطال مزایده نیست. ثانیاً، در فرض فوق و احراز انتقال سهم مشاع پیش از تقاضا و صدور دستور فروش به شخص ثالث، نظر به اینکه کاشف به عمل آمده است که متقاضی حین درخواست تقاضای افراز و دستور فروش مالک، ذی‌نفع نبوده است، دستور فروش مذکور ملغی است و از آن‌جا ‌که منتقل‌الیه و شخص ثالث در خصوص تقاضای دستور فروش و واکنش نسبت به تصمیم واحد ثبتی در خصوص قابلیت یا عدم قابلیت درخواست افراز ذی‌نفع است، صدور دستور فروش بر اساس تقاضای مالک قبلی منتفی است و مالک و ذی‌نفع جدید می‌تواند با مراجعه به واحد ثبتی ابلاغ تصمیم این واحد ثبتی به وی را درخواست شود و متعاقب آن حسب مورد دستور فروش را درخواست کند.